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工商時報【陳濤】搶先看

大陸「十一」日前後短短10天內,有21個熱點城市先後發佈了以住房限購、限貸為主要特徵的樓市調控政策,重點抑制非理性炒作,疏通樓市風險堰塞湖,最終實現穩定樓市預期的目的。儘管有分析認為「兩限」可能會引發市場預期與政策預期反向變化,但實踐證明實施住房限購、限貸是當前抑制熱點樓市躁動的必然選擇。

本輪熱點城市房價短期內大幅上漲,主要受到投資和投機炒作力量的驅動,與真實居住需求關係已經漸行漸遠。房價上漲預期的自我強化加上槓桿資金的推波助瀾,如果任由市場自發演化,那麼必然會陷入房價泡沫膨脹直至破滅的過程。年初以來熱點城市房價急劇上漲到「搶房」一幕的出現,顯示出房地產市場理性的逐步喪失。

無論是房地產開發企業高價競購土地,還是賣方因房價上漲斷然違約,甚至還出現以離婚來規避地方政府住宅限購措施的現象,都可以歸結為市場非理性行為。因此躁動樓市內在需要有效的行政干預措施,以控制樓市風險進一步集聚,同時又要避免市場大幅波動,而住房限購和限貸措施是短期降溫樓市最行之有效的政策工具。

為抑制房價過快上漲和打擊市場投機炒作,2011年1月26日,中國國務院常務會議明確熱點城市從嚴制定和執行住房限購措施。2011年,全中國商品房銷售面積年增長4.9%,增速比上年回落5.7個百分點。2012年1月至3月,全中國商品房銷售面積年減13.6%,商品房銷售額下降14.6%,商品房均價略有回落。這些情況表明,住房限購和限貸措施能夠實現樓市降溫而又避免市場大幅波動的政策目標。基於歷史經驗,本輪升級版住宅限購、限貸措施推出後,預計樓市預期將在短期內趨向穩定。

應該看到,當前中國熱點城市供求失衡並導致市場躁動的根本原因在於產權分佈結構上的矛盾,而非總量上的供給缺口。而此前市場過分強調熱點樓市住宅的投資屬性,導致資金瘋狂追捧,促使房價上漲預期固化。因此,嚴禁各類違規資金進入房地產市場,讓熱點城市住宅回歸居住屬性,才能有效減少投資投機性資金對熱點城市住房價格的非理性炒作。不管如何,考慮到熱點城市住宅愈來愈強的金融投資屬性,實施嚴格的限非逛不可 購和限貸措施,抑制市場非理性炒作,不失為當前及未來一段時間防範金融風險的理性選擇。

當然,「兩限」政策措施也存在局限性。住宅限購措施存在時效的局限性;住宅限貸措施又可能因為各種表內外槓桿資金、違規資金參與首付款、購房款,降低限貸政策對需求調節的實施效果。特別是在政策執行過程中,各種五花八門繞開監管的做法,實際上也使「兩限」政策成效大打折扣。因此,在嚴格實施「兩限」措施、盡可能堵塞房地產調控政策漏洞的同時,也需要適當擴大熱點城市土地供應並增加住宅建設總量,以達到穩固樓市預期的目的。

(本文摘自經濟參考報)

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